桑名市では、優良な農地や自然環境の保全等を図りながら、計画的な市街化の整備を進めるため、都市計画法に基づいて、市街化区域と市街化調整区域に分けて、まちづくりを進めています。

市街化調整区域では、都市の無秩序な拡大防止や農林水産業に必要な土地の確保、環境の保全等の観点から、一定の制限のもとで建物を建てることになります。

そこで、市街化調整区域で建てることができる建物の主な用途には、以下のようなものがあります。

（1）許可必要となる主なもの

法第34条第1号
  • 周辺の地域に居住する者の利用に供する公益上必要な建築物（※1）
    （学校、社会福祉施設、医療施設等）
  • 周辺の地域に居住する者の日常生活のため必要な店舗等（※1）

（薬局、飲食店、理美容室、学習塾、自動車整備工場等）
法第34条第4号
  • 農林漁業用建築物で許可が必要な建築物
  • 市街化調整区域内で生産される農産物等の処理、貯蔵、加工に必要な建築物

（畜産食料品製造業、水産食料品製造業、野菜かん詰、果実かん詰等）
法第34条第9号
  • 幹線道路の沿道サービス業施設（※2）

（ドライブイン、コンビニエンスストア、ガソリンスタンド等）
法第34条第14号
  • 周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為

（既存集落、世帯分離、社寺・仏閣、地区集会所、大規模流通業務施設、有料老人ホーム、産業廃棄物処理施設等）

（2）許可不要となる主なもの

  • 農林漁業用建築物（農家住宅、農業用倉庫等）、公益上必要な建築物（図書館等）

市街化調整区域で既に建っている空家等の建物を利活用する場合も一定の制限を受けることになりますが、住宅に限って言うと、線引きの日（※3）以前に建築されたものは許可を受けることなく誰でも住んだり建替えたりすることができ、その一方で、農家が住むための住宅等は現状のままでは誰でも住んだり建替えたりすることができませんが、一定期間適正に利用されていたこと等の一定の条件（※4）を満たして許可を受けることができれば、誰でも住んだり建替えたりすることができるものになります。

しかしながら、調べてみたところ適法に建築されていなかったり、適正に利用されていなかったりすることで、住んだり建替えたりすることができない場合もあるため、十分に注意する必要があります。また、事前に解体してしまうことで、住んだり建替えたりできなくなることもあるため（※5）、事前に相談することをおすすめします。

  • （※1）広域を対象にしたもので該当しない場合があります。
  • （※2）指定路線に有効に面した場所に限られます。
  • （※3）線引きの日とは、市街化調整区域に区分された日のことで、桑名市は昭和45年8月31日です。
  • （※4）「一定期間適正に利用されていたこと」の一定期間とは10年です。また、適正に利用されていたことが示せない場合は20年になり、さらに、利用していた者しか住んだり建替えたりできないといった制限を受けることになります。また、一定の条件にはそれ以外にも、所有者の死亡や経済的破綻により所有権移転されてから1年以内というものもあります。
  • （※5)事前に解体してしまうと「建替え」ではなく「新築」と扱われ、建築できなくなってしまうおそれがあります。